Il Governo si prepara ai controlli a tappeto sull’aggiornamento delle rendite catastali degli immobili oggetto di ristrutturazioni agevolate dal Superbonus e a proseguire nell’opera di emersione dei cosiddetti immobili fantasma, ossia privi di rendita o con errato accatastamento.

Ne ha parlato il Ministro del’Economia Giancarlo Giorgetti, in audizione davanti alle Commissioni di Camera e Senato sul Piano Strutturale di Bilancio. Il dibattito si è subito acceso, con timori di inasprimento sanzioni e aumento tasse da un lato ed ipotesi di sanatoria dall’altro.

Il lavoro sulla mappatura degli edifici è da tempo nei programmi dell’Agenzia delle Entrate, per far emergere basi imponibili e allineare gli edifici ai target UE di efficienza energetica. In base alle stime del Fisco si tratta di almeno 2 milioni di immobili, di cui la metà sarebbero abitazioni, non accatastate come tali e quindi in una situazione di evasione fiscale. Considerando anche gli immobili strumentali a vario titolo non dichiarati o registrati non correttamente, si arriva a quattro milioni di fabbricati da (ri)mappare.

L’aggiornamento delle rendite per gli immobili ristrutturati è invece prevista dalla Manovra 2024 (commi 86 e 87 della legge 213/2024 ): il Fisco può effettuare controlli «sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche». E, nel caso in cui rilevi irregolarità, invii delle lettere di compliance. Di norma, una casa che è stata riqulificata ed efficientata con il Superbonus aumenta di valore di circa il 15%, con un relativo impatto su rendita e tassazione.

Queste comunicazioni, ha aggiunto Giorgetti, saranno inviate anche ai contribuenti titolari dei cosiddetti immobili fantasma: se non adempiono, l’Agenzia delle Entrate si avvarrà di interventi in surroga per aggiornare le rendite.

Tasse e sanzioni per chi non aggiorna la rendita catastale

L’aggiornamento delle rendite catastali è fondamentale perchè su questo valore si paga l’IMU. L’imposta municipale sugli immobili viene calcolata partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5%, alla quale poi si applica un coefficiente che dipende dalla tipologia di immobile. Alla fine, si calcola l’imposta sulla base delle aliquote fiscali decise dai Comuni.

Giorgetti non a caso ha sottolineato in audizione, che la verifica su questo adempimento comporterà «benefici a favore dei Comuni», che sono i destinatari dell’IMU.

La nuova rendita catastale ha effetto dall’anno successivo a quella in cui avrebbe dovuto essere comunicata. Quindi, chi ha omesso di presentare la documentazione, rischia di pagare le rate arretrate IMU.

E, a prescindere dall’utilizzo o meno delle agevolazioni fiscali, rischia anche una sanzione, che può andare da 258 a 2.066 euro.

Nel caso in cui il Governo decidesse di intervenire con una sorta di sanatoria, potrebbe prevedere meccanismo meno onerosi di emersione o sconti sull’IMU pregressa. Ma queste sono solo ipotesi: l’unica certezza è l’attenzione al tema dell’emersione delle rendite catastali con particolare riferimento a chi ha effettuato lavori agevolati fiscalmente.